오피니언 > 박장호 칼럼 > 2019-12-17 오후 12:00:11

[박장호 칼럼] 고령군민신문 정체를 찾아서 1) … 토지투자의 비법

고령군민신문 대표자와 관련하여 지역에서는 “일찍이 외지에 나가 돈을 많이 벌어 지역으로 돌아와 봉사를 할 목적으로 지역신문사를 인수해 운영하고 있다”고 알려져 왔다.
그러나 돈을 얼마나 많이 벌었는지는 알 수 없으나, 고령군민신문의 보조금 편취 등 이번 본지의 보도를 통해 그 목적이 봉사만은 아님이 명백히 밝혀졌다. 또한 대표자는 고령군탁구협회와 관련한 허위보도에 대해 필자에게 “해당 내용을 취재하거나 보도하는 것을 몰랐다”라고 발뺌했다. 자신이 대표이사이자 발행인임에도 자신이 발행하는 신문에 어떤 보도가 나가는지도 몰랐다는 것도 이해하기 힘들지만, 이를 곧이곧대로 받아들인다 해도 ‘그럼 무엇을 하기 위해 언론사를 인수해 운영하는 지’ 의문이 생겨 고령군민신문 구성원에 대한 취재에 나섰다.
충남에서의 행적에 대한 취재내용은 차후로 미루고, 대표자는 지난 2014년 11월 S건설을 인수해 고령군 대가야읍에 사무실을 내며 대표이사로 취임했다. 건설업체를 통해 고령군으로부터 얼마만큼의 수의계약 및 하도급을 받았는지는 현재 필자가 고령군에 정보공개를 요청한 상황이라 정확히 알 수는 없으나, 대표자는 2015년 7월말 돌연 해당 건설업체를 매각했다. 곧 이어 고령군민신문사를 인수해 2개월 뒤인 2015년 9월 대표이사 겸 발행인으로 취임했다.
 
또한 고령군탁구협회와 관련하여 허위보도를 작성한 이 모 기자는 지난 9월 고령군민신문에 취재부장으로 취업하기 전까지 서울 강남구 소재 S종합부동산에서 근무했다. S종합부동산은 “중개법인, 매매법인, 시행개발법인 등 3개의 독립법인을 두고 임대차, 매매 등 부동산중개부터 시행·개발, 투자컨설팅, 자산관리, 세무·법무상담, 금융연계서비스에 이르기까지 고객에게 편리한 ‘One-Stop Total 서비스’를 제공하고 있는 신개념 종합부동산”으로 소개하고 있다.
이 모 기자는 자신의 블로그에서 스스로를 “나도복부인”으로 자칭하며 부동산투자와 관련하여 물건을 비롯해 투자방법 및 비법 등을 소개하고 있다.
이 모 기자는 복부인이 되고 싶다면 경기도 파주, 화성, 광주, 충남 아산 등에 투자하라며 투자 문의란에 자신의 휴대전화 번호를 기재해 놓았다. 이 모 기자는 파주와 관련해서는 ‘2030 파주도시기본계획’을 올리며 “파주통일경제특별자치시 법안이 국회통과를 기다리고 있습니다. 반대 할 사람이 누가 있을까요?”, “이 법안은 2016년에 발의되어 국회계류 중이었으나 최근 다시 정부차원의 비밀프로젝트로 밑그림이 완성되어 가고 있다는 소문입니다.”, “9월로 예상되고 있는 종전선언이 이루어 진다면 파주 땅값은 폭등할 것이 자명합니다. 파주에 투자하지 않을 이유는 없습니다.”라며 투자를 종용했다.
또한 아산시와 관련해서는 “미래저축은행장이 송악면 일대에 자신의 왕국(?)으로 만들고자 사들였던 땅들이 하나 둘 경공매 처분되고 있습니다.”, “그 중 이번 물건은 공매로 나온 땅입니다. 시세 임야 50만원~70만원 분양가 99,000~! (시세대비 20%), 공매물건이라 시세대비 완전 헐값에 감정평가되어 우리회사가 낙찰~!, 99,000원에 분양할 수 있는 겁니다.”라며 투자를 독려했다. 특히 “2006년 토지 매입 당시 평당 5만원, 2009년 임야 벌목 당시 평당 50만원으로 시세 상승(10배)~!!, 2018년 현재 대지 200만원대, 건축된 땅 평당 500만원대, 땅값은 이렇게 뛰는 겁니다.”라며 투자 비법을 소개하기도 했다.
특히 “소문”에 근거한 정보제공 및 “자신의 왕국으로 만들고자”라는 등 확인되지 않은 내용을 근거로 투자를 종용하는 것이 마치 고령군탁구협회관련 허위보도 양상과 비슷해 보인다.
 


필자로 하여금 의문을 들게 하는 것은 “서울소재 대형 기획부동산 팀장 출신의 이 모 기자가 왜 경북 고령의 지역신문사인 고령군민신문사에 오게 되었나?” 이다. 물론 거주 및 직업의 자유는 헌법이 보장하는 기본권이다. 그러나 구인구직 사이트인 ‘사람인’에 올라온 S종합부동산의 2018년 평균연봉이 4,443만 원인 것을 감안하면, 지역신문사 직원들은 이 정도의 연봉을 받지 못하는 것이 현실이다. 더욱이 이 모 기자는 직함이 팀장으로, 일반적으로 과장이 팀장 직함을 사용한다는 전제하에 ‘사람인’에 공개된 S종합부동산의 과장급 평균연봉은 5,260만 원이다. 일반적으로 지역신문사에서는 취재부장이라고 해도 받을 수 없는 연봉이다.
 
필자는 이 모 기자가 스스로 작성한 투자 노하우에 주목했다.
이 모 기자는 투자성과를 과시하며 “3년만에 투자금의 6배의 수익을 얻었다”며, “1980년대가 아닌 2000년대 지금은 집보다 땅에 투자해야 할 때입니다. 입지를 잘 분석하고 그 땅의 가치평가를 잘 한다면 지금도 전국엔 금싸라기 땅이 많죠!”라며, “토지투자란 한마디로 땅값이 오를 지역의 땅을 싸게사서 비싸게 팔고 나오는 것!”이라고 강조했다.
또, 토지 투자에서 실패하지 않는 방법을 나열하며, 그 중 하나를 “이슈화가 될 지역에 투자하십시오.”라며, “언론에서 간접적인 홍보가 이뤄질 만한 곳, 즉 기업이 유치되어 인구가 유입되거나 도로나 전철이 뚦려 대도시에서 접근성이 좋아진다거나 대규모 관광지 개발이 이뤄지는 등의 지역에는 투자기간을 최소 2~3년 단위로 그리고 평균 5년을 보고 회전하며 투자한다면 절대로 실패하지 않습니다.”라고 설명했다.
‘언론에서 간접적인 홍보가 이뤄질 만한 곳’에 투자하면 실패하지 않는다고 노하우를 소개하고 있다. 또한 “언론에서 내가 산 땅을 홍보하기 시작하는 시점이 오면 첫 번째 매각타이임”이라고 노하우를 소개하며, 실패하지 않는 방법으로 ‘언론’에 주목하고 있다.
 
아래는 스스로를 복부인이라 소개하는 이 모 기자가 노하우를 밝힌 “1억원으로 10억을 만드는 지식 곧 오를 땅 알아보는 비법”이다.
 
1단계 : 외지 출신 중개업소가 들어서기 시작한다.(1~3만원대)
아무 개발계획이 없는 지역의 분위기는 평온하다. 경운기와 소형화물트럭이 오가고 마을 사람들의 얼굴도 여유롭다. 그렇기에 이 시기의 땅값은 아주 저렴하다. 시세란 것이 없다, 개발계획이 없을 때 지주를 찾아가서 팔라고 요구하면 그냥 1만원에 살수도 있고 2~3만원에 살수도 있다. 시세란 것이 없기 때문이다. 원주민이 땅을 팔고 그 돈으로 수년을 쓸 돈만 되면 만족하는 수준이다. 그 정도의 돈은 우리가 도시에서 생활하는 노후자금 정도가 아니고 농촌에서 여생을 보낼 자금 수준이다. 땅을 팔아도 계속 농사를 지을 수 있게 하기 때문에 땅을 굳이 가지고 있을 필요가 없다. 팔고 싶어도 이때까지 못 팔다가 갑자기 팔라하니 그냥 헐값에 넘기게 된다.
 
이 시점이 바로 개발정보를 아는 내부자의 특권층과 그 주변사람들만 땅을 매입할 수 있는 단계이다. 그러면 지주작업은 누가 할까? 당연히 특권층과 내부자에게 부탁을 받은 중개업소가 하고 그 부근에 첫 번째로 외지에서 온 공인중개사무소를 오픈하게 될 것이다. 처음 오픈하는 중개업소의 주변 인맥들이 중개업소를 한 두개 오픈을 더 한다. 이러면서 중개업소가 한 개, 두 개 생기기 시작하는 것이다.
 
2단계 : 소문이 나며 지역민의 중개업소가 오픈한다.(2~4만원대)
개발계획을 세우는 단계에서 해당 지자체와 협의를 한다. 해당지자체 관련자들은 쉬쉬하지만 아는 지인들에게는 무조건 정보가 흘러나가게 되어 있다. 임금님 귀는 당나귀 귀라 하지 않는가? 정보를 얻은 그 지인은 자기의 주변에게 전달하고, 그러다가 지역에 소문이 나기 시작하는 것이다. 그러면 땅값이 조금씩 움직이기 시작한다. 지역에 정보를 선점한 사람들이 땅을 매입하기 때문이다. 그래도 가격은 2~4만원대 정도면 매입이 가능하다. 이 단계에서는 외지인보다 지역민들의 부동산사무소를 오픈하게 된다.
 
3단계 : 언론에서 개발계획이 노출되어 가격이 본격적으로 움직인다.(4~5만원대)
개발계획이 인터넷이나 뉴스와 신문에 흘러나오면서 전국에 그 지역을 알리게 된다. 토지투자를 위해 개발지역의 부동산을 물어보고 토지문의가 전국에서 쇄도하게 된다. 가격이 본격적으로 움직이기 시작하는 것이다. 여기서 고수들의 눈이 날카롭게 번쩍거린다. 개발가능성과 관련정보를 찾아보고 재빨리 개발지역 땅을 매입하게 된다. 아직 4~5만원 정도밖에 안할 때이다.
투자자금 1억원을 가지고 평당 5만원하는 땅을 2,000평이나 살 수 있다. 이 땅을 평당 15만원 선에만 처분해도 3억원이 된다. 더 나아가 50만원에 팔았다 치면 10억원이다. 언제 평당 50만원까지 가는지 앞이 깜깜하다고? 사업에 따라 다르고 진행속도에 따라 다른 것이다. 충분히 갈 수 있다. 시간의 차이만 있을 뿐이다. 1어원을 가지고10억원을 만드는게 불가능하다 싶은가? 충분히 가능하다. 방법만 알면 너무나 쉬운 것이 부동산이다.
ex) 자본금 1억원으로 평당 5만원 x 2,000평을 매도할 수 있는 시기
 
4단계 : 개발계획이 확정 발표되어 전국에서 공인중개사가 몰려든다.(30~50만원대)
개발계획이 확정 발표되고 전국에서 토지전문 공인중개사들이 전부 모여들기 시작한다. 토지전문 공인중개사들은 지주들에게 가격을 올려주는 아주 고마운 존재다. 어떻게 가격을 올려주느냐? 전국에서 모여든 투지중개사들이 전국에 있는 지인들을 끌고 들어오기 시작해서이다. 자기주변의 돈줄들을 몰고 와서 이땅 저땅을 팔아치운다.
개발계획이 떡 하고 있으니 땅은 잘 팔리고, 더욱 많이 팔아야 하니 지주작업을 하고 원주민 지주들은 점점 가격을 높이기 시작한다. 가격상승이 더욱 탄력을 받는 시기다. 중개사가 많이 들어올수록 그 지역의 지가는 껑충껑충 뛰기 시작한다. 가격이 30~50만원을 넘어서기 시작할 때이다. 다만, 여기서 재수가 없으면 사업부지에 수용되어 보상받고 끝나는 경우도 있다는 것, 그래서 정보가 중요하다.
 
공인중개사무소 개설수 증가 -> 지주 작업증가->거래량 증가->가격상승
반대로 부동산 경기가 없어 중개사무소가 적어지면 가격 또한 멈춰 버린다.
건설경기(인구유입과 비례 : 인구수 주목->인구유입을 증가시킬 요인분석->가격폭등)
상권의 이동(이동원인 : 상업지구개발, 기존상권의 노후화, 대학이전, 관공서 이전)
 
5단계 : 개발사업이 착공되고 건물이 올라서기 시작한다. (100~200만원대)
개발사업이 착공을 하고 가격이 쭉쭉 계속 올라간다. 무조건 다 오르는 건 아니다. 사업이 지연되고 지지부진하게 길어질 수도 있다. 건물이 올라서고 가시화가 되면서 가격은 100만원을 넘어서고 200만원을 육박하게 된다. 초기에 5만원에 2,000평을 매입한 사람은 200만원에 매도 시 40억을 벌게 된다. 10만원에 매입한 사람도 10배에서 20배의 이익을 남기게 된다. 토지가 얼마나 대단한지 알겠는가? 먼 나라 사람들이 들려주는 지어낸 이야기인거 같은가? 몰라서 그렇지 고수들은 이렇게 움직인다. 그들은 땅을 찾아 헤매는 하이에나다. 먹잇감을 항시 찾고 있는 것이다. 먹잇감(개발사업)은 분명히 또 나올 수밖에 없다. 대한민국이라는 이 작은 땅 덩어리는 아직도 개발에 목말라 있다.
 
6단계 : 인구유입으로 단기임대주택의 수요가 증가한다. (200~300만원대)
지역에 개발사업관련 외지 인구들이(공사인구) 유입되면서 지역경제가 점점 활성화 된다. 외지인이 들어오면서 처음으로 실수요자가 증가하기 시작한다. 바로 주거용지 땅을 필요로 하는 사람들이다. 외지인들이 들어오면 독신들이 많기 때문에 단기임대주택(원룸)의 수요가 증가하게 된다.
발빠른 원룸임대사업자나 주택사업자는 부지를 알아보기 시작한다. 중개업소에서는 원룸부지 작업에 나서게된다. 그러면서 기존 시가지인 읍내의 주거용이나 자연녹지 땅값이 쭉쭉 오르게 된다. 원룸 사업자들은 평당 가격이 200만원을 넘더라도 3개월 안에 준공하여 전부 임대를 놓는다. 매도를 하면 1억원은 그냥 떨어지기 때문에 지가가 조금 비싸더라도 크게 신경쓰지 않는것이다.
주거지가격이 급등하다 너무 비싸지면 자연녹지의 지가가 올라가게 된다. 자연녹지가 저렴하니 지하를 파거나 1층을 주차장으로 할 것 없이 녹지공간을 더욱 넓게 써 주거환경을 좋게 하는 장점이 있기 때문에 자연녹지에 작업이 들어가며 그러다가 자연녹지 가격이 올라가게 되는 것이다.
 
7단계 : 보유와 매도를 신중하게 저울질해야 한다.(4~500만원대)
공사가 막바지에 이르면서 땅값은 천정부지로 솟는다. 이제 더 이상 초기 투자금은 문제가 아니다. 그저 보유냐 매도냐 그것이 문제인 단계에 이른다. 부동산에서 제일 무서운 것이 땅에 발목을 잡히는 것이다. 개발된 사업이 앞으로 진행이 잘 될것 같으면 보유이고 사업이 흐지무지 될 것 같으면 매도를 해야 한다.
예를 들어 신도시가 개발되어 아파트가 미분양되고 사람들이 유입되지 않으면 땅값과 아파트값은 하락을 하게 된다. 만약 분당이나 판교처럼 이슈화 되어 인구가 집중적으로 유입되면 땅값은 끝없이 올라가게 된다.
 
​8단계 : 상업지가 오른 후 건물과 땅값이 떨어지기 시작한다.
개발사업이 완공되고 인구가 유입되면 이젠 무엇이 오른까? 바로 상업지가 천정부지로 가격이 오른다. 건축업자들이 처음 원룸을 지어 올리기 시작했다면 다음은 좀 더 규모가 큰 건설사들이 들어와 상가건물과 오피스텔 등을 짓기 시작한다. 건설사들에게 소문이 나면서 건물이 우후죽순 지어지고 다음은 어떤 현상이 벌어질까? 건물가격과 땅값이 떨어진다.
상가건물이 미분양이 되고 분양된 상가도 들어오려는 장사꾼들의 수요가 지어진 건물 공급보다 적어 건물가치가 떨어지기 시작한다. 그러면 늦게 들어온 건설사들은 자금난에 허덕이다 부도를 맞이하는 업체가 나오고 건물들은 헐값에 경매에 나오게 되는 것이다. 이때는 바로 경매에 집중을 하여 흙 속에서 진주를 찾아내야 한다. 반드시 건물은 차게 되어 있고 가격은 원상회복을 하게 된다.
 

모든 개발지역의 가격흐름은 대부분 이런 순으로 움직인다. 언제 토지시장에 들어가야 할 지 이해 할 수 있겠는가?
만약 당신이 5단계 시점에 토지 투자를 들어간다면 어떤 땅을 사야 하겠는가? 개발지 인근의 현장과 가까울 수록 좋다. 또한 6단계 시점에 들어가면 어떤 땅을 사야 하겠는가? 기존 시가지에 있는 주거지나 평수가 큰 자연녹지를 사야 할 것이다. 그 시점이 보합시기인지를 확인한 후 가시화될 시점을 예측하여 1~2년 전에는 들어가야 하는 것이다.
 
이 흐름을 알고 안테나만 세우고 있어도 엄청난 기회를 포착할 수 있으니 꼭 이해해야 할 필요가 있다. 토지에 관심을 가지고 지속적으로 투자를 하되 신규사업에 항시 안테나를 세우고 있으라는 말이다. 반드시! 꼭! 토지시장에 관심을 갖고 언젠가 올 기회를 반드시 포착하라!
 
 

여기서 주목할 것은 첫째는 개발계획이 발표되기 전 외지 출신 중개업소가 들어와서 원주민을 기망하여 헐값에 땅을 사둔다는 것과, 이 시점이 바로 개발정보를 아는 내부자의 특권층과 그 주변사람들만 땅을 매입할 수 있는 단계라는 것. 둘째는 언론에서 개발계획이 노출되어 가격이 본격적으로 움직인다는 것이다.
간단하게 요약하면, 지자체의 내부정보를 이용해 원주민을 속여 땅을 사두고 언론을 이용해 개발계획을 노출시켜 땅 값을 상승시키는 전략이다.
또한 그린벨트 해제를 통한 개발 전략도 소개하고 있어 다산면의 그린벨트 해제를 통한 투기를 계획하고 있는 것은 아닌지 의문이다.
 
이 모 기자가 몸담았던 S종합부동산의 사업영역에는 개발·시행도 포함하고 있다. 개발사업부지 선정(개발상담, 용질조사, 입지선정), 개발여건 검토(입지환경 검토, 관리법규 검토, 사업타당성 검토), 개발 방향설정(개발주체 결정, 사업시행방향 결정), 개발계획(개발컨셉 설정, 개발규모 산정, 금융), 인허가 업무(개발기본계획 수립, 계획설계 조정, 공사용도서 작성, 건축허가, 대관업무 수행), 조사 및 설계(실시설계, 설계진행관리, 착공), 시공 및 감리(시공사 선정, 모델하우스 건립, 분양계획 수립, 분양업무), 관리 및 운영(관리 운영 계획, 사용검사, 사용관리 등) 등 한마디로 기획·용지확보·설계 → 인허가 → 시공·준공 → 분양·임대 → 사후관리까지 개발과 관련한 모든 사업에 진출하고 있다.
 
이러한 노하우를 가진 기획부동산 출신의 고령군민신문 취재부장 복부인 이 모 씨와 건설업자 출신의 고령군민신문 대표, 이들의 수상한 조합이 언론을 이용해 고령군의 내부정보를 빼내거나 외압을 행사해 개발계획을 세워 고령을 부동산 투기판으로 만들지는 않을까 하는 필자의 걱정이 기우이길 바라마지 않는다.
 
한편, 본지는 취재원의 반론권을 보장하기 위해 해당 기사를 고령군민신문 대표에게 전달했으며, 해당 기자와 공람하여 오늘 오전까지 반론하라고 통보했지만 기사 송고시간인 현재까지 반론을 하지 않았다. 또한 이 모 기자의 블로그는 본지의 통보 이후 비공개로 처리되어 현재 해당 글을 확인할 수 없다.

 
글 박장호

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